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Art. 159 Disposizioni generali

1. Le aree di trasformazione (AT) costituiscono dei contesti dove è richiesta una progettazione unitaria o coordinata che rispetti quanto eventualmente indicato nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione" in merito al trattamento del suolo ed alle dotazioni di servizi, attrezzature e spazi scoperti di uso pubblico, oltre alle prescrizioni ed agli indirizzi di cui ai successivi Capi II e III.

2. I singoli interventi previsti all'interno di tali aree possono riguardare:

• - a. interventi sul patrimonio edilizio esistente;
• - b. interventi di nuova edificazione;
• - c. interventi relativi alla dotazione di infrastrutture e servizi pubblici ed al trattamento del suolo.

3. Gli interventi previsti nelle Aree di trasformazione saranno attuati attraverso Piani Attuativi di iniziativa pubblica o privata oppure con Piani Complessi di Intervento.

4. L'attuazione degli interventi è condizionata alla disponibilità del certificato del gestore servizi.

5. Applicando il principio della perequazione urbanistica, a tutte le proprietà immobiliari comprese nelle Aree di Trasformazione sono equamente distribuiti i diritti edificatori disposti dal Regolamento Urbanistico (per le aree soggette a Piano Attuativo) o dai successivi Piani Complessi di Intervento.

6. Nelle aree appartenenti al Sistema ambientale extraurbano o periurbano inserite in Aree di trasformazione non sono ammessi interventi di nuova edificazione.

7. Fino all'attuazione del progetto previsto dall'Area di Trasformazione nelle aree del comma precedente sul patrimonio edilizio esistente a destinazione agricola e non agricola sono consentiti esclusivamente interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. In sede di definizione del progetto per l'Area di Trasformazione potranno essere ammessi interventi per gli edifici esistenti diversi da quelli di manutenzione, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Art. 160 Disposizioni generali

1. I successivi articoli individuano per ciascuna Area di Trasformazione soggetta a Piano Attuativo gli obiettivi ed i criteri specifici nonché le quantità per l'edificazione e per gli spazi pubblici da rispettare nella redazione dei progetti.

2. Le quantità riferite alla Superficie Lorda di pavimento e le quote eventualmente indicate per destinazioni d'uso specifiche sono da considerare quantità massime inderogabili.

3. Le quantità riferite alle aree per spazi pubblici attrezzati e ai parcheggi sono da considerare quantità minime inderogabili da osservare per l'attuazione dei relativi interventi, in applicazione del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444.

4. Le opere di urbanizzazione primaria previste all'interno delle aree AT non possono essere trasferite o monetizzate e la loro realizzazione e cessione all'Amministrazione Comunale sono a totale carico dei privati proponenti i quali, secondo le disposizioni dell'art. 127 comma 5 della L.R. 01/05, possono scomputare i relativi oneri dal pagamento delle quote di urbanizzazione primaria e secondaria a loro carico fino alla concorrenza dell'importo delle opere eseguite.

5. L'Amministrazione Comunale ha facoltà di stabilire con apposita convenzione sottoscritta dai soggetti attuatori le opere di urbanizzazione primaria per le quali non sia prevista la cessione ma sia esclusivamente garantito l'uso pubblico con impegno dei privati alla gestione ed alla manutenzione delle stesse.

Art. 161 Area di Trasformazione AT PA1

1. Si tratta della nuova sistemazione di un'area lungo la S.S. 221 a Pocaia, con l'introduzione di un edificio con funzioni commerciali, direzionali e residenziali e la ridefinizione della fascia lungostrada in continuità con il disegno presente e con quanto previsto nelle aree contermini.

2. Obiettivo del progetto è il rafforzamento dello spazio centrale della frazione ed il miglioramento del collegamento e dell'interrelazione con la zona artigianale retrostante.

3. Criteri di intervento:

• - sostituzione dei volumi della cascina dismessa ed in buona parte in stato di avanzato degrado e realizzazione di un nuovo edificio con affaccio sulla strada principale, con spazi aperti sistemati per l'uso collettivo; il piano terra potrà essere costituito in tutto o in parte da porticato, in modo da agevolare la permeabilità dello spazio, e sarà destinato ad attività terziarie.

4. Dovranno essere rispettati i seguenti parametri:

• - Slp massima 1.800 mq., della quale una quota non superiore a 1.000 mq. a destinazione residenziale; altezza massima di tre piani;
• - aree di sosta, spazi verdi e piazze: 1.000 mq.

Art. 162 Area di Trasformazione AT PA2

1. Si tratta di un'area di espansione residenziale già individuata dal Prg vigente - corrispondente alla sottozona C2.8 - e soggetta a Piano di Lottizzazione, posta in località Casina III ed adiacente al nuovo parcheggio del complesso scolastico di Mercatale.

2. Obiettivo del progetto è la realizzazione di un piccolo insediamento residenziale a completamento dell'abitato, costituendo un nuovo margine a ricucitura dell'edificazione rarefatta presente nel contesto.

3. Criteri di intervento:

• - individuazione di una viabilità interna, di servizio al nuovo insediamento, parallela alla S.P. 42, con accesso da quest'ultima ad ovest del parcheggio delle scuole; il ridisegno della viabilità potrà consentire così l'eliminazione del tratto di strada tra il parcheggio e le scuole e l'allontanamento dell'innesto sulla Provinciale rispetto all'intersezione con la S.S. 221, aumentando la sicurezza della circolazione e la protezione dei pedoni;
• - realizzazione di nuovi edifici residenziali con accesso dalla strada interna, separati dalla Provinciale da una fascia verde alberata.

4. Dovranno essere rispettati i seguenti parametri:

• - Slp massima 800 mq., per un massimo di 8 alloggi; Rc massimo pari a 45%; altezza massima di tre piani;
• - aree di sosta e spazi verdi: parcheggi di uso pubblico 100 mq., fascia verde di filtro verso la Provinciale 635 mq.

Art. 163 Area di Trasformazione AT PA3

1. Si tratta di un'area di espansione residenziale già individuata dal Prg vigente - corrispondente alla sottozona C2.10 - e soggetta a Piano di Lottizzazione, adiacente a piazza S. Frediano ad est di via della Vigna a Mercatale.

2. Obiettivo del progetto è la realizzazione di un insediamento residenziale a chiusura dell'abitato e la ridefinizione del margine urbanizzato.

3. Criteri di intervento:

• - realizzazione di nuovi alloggi, con tipologia a schiera o a casa isolata su lotto uni o bi-familiare;
• - predisposizione di una nuova area verde attrezzata, facilmente accessibile anche dalle aree contermini;
• - individuazione di una nuova viabilità interna a servizio della parte nord del nuovo insediamento, ricollegata a via delle Vigne, lungo la quale saranno localizzati i parcheggi di uso pubblico e collettivo; la parte sud potrà avere accesso direttamente dalla viabilità principale;
• - il Piano Attuativo potrà prevedere più fasi, corrispondenti a comparti autonomi.

4. Dovranno essere rispettati i seguenti parametri:

• - Slp massima 1.500 mq., per un massimo di 20 alloggi; Rc massimo pari a 40%; altezza massima di due piani; qualora la realizzazione delle autorimesse al livello interrato si dimostri impossibile o sconsigliabile, esse potranno essere localizzate al piano terra - limitatamente alla superficie derivante dall'applicazione delle disposizioni dell'art. 191 - non computando tale superficie come Slp; una quota della Slp fino ad un massimo di 150 mq. potrà essere destinata ad attività commerciali Tc1 nella fascia sud, prospiciente viale Piero della Francesca.
• - aree di sosta e spazi verdi: giardino di uso pubblico 465 mq., parcheggio di uso pubblico 420 mq.

Art. 164 Area di Trasformazione AT PA4

1. Si tratta dell'ampliamento della zona industriale di Pantaneto, lungo la Centena ed in continuità con il lotto all'estremo sud.

2. Obiettivo del progetto è quindi il potenziamento delle attività produttive già presenti nell'area, assicurando adeguate prestazioni qualitative.

3. Criteri di intervento:

• - individuazione di un impianto in prosecuzione di quello esistente utilizzando al meglio le opere di urbanizzazione appena completate ed in particolare la viabilità interna già realizzata;
• - realizzazione di una fascia verde alberata verso il torrente e lungo la S.P. 42 in prosecuzione di quella già individuata (barriera vegetale con ruolo di filtro anti-inquinamento atmosferico ed acustico).

4. Dovranno essere rispettati i seguenti parametri:

• - Slp massima di 2.500 mq.;
• - aree di sosta: 1.200 mq.

Art. 165 Disposizioni generali

1. Le Aree di Trasformazione da attuare con Piano Complesso di Intervento di cui all'art. 56 della L.R. 1/05 corrispondono ad ambiti da trasformare in addizione agli insediamenti esistenti o di riorganizzazione del tessuto urbanistico di complessità ed importanza tali da richiedere un'esecuzione programmata e contestuale di interventi pubblici e privati ed una gestione diretta della fase di approfondimento progettuale da parte dell'Amministrazione Comunale.

2. Il Piano Complesso di Intervento verrà elaborato dall'Amministrazione Comunale sulla base degli esiti di un pubblico avviso, attraverso il quale saranno invitati tutti i soggetti interessati, pubblici e privati, a presentare proposte o progetti finalizzati all'attuazione degli obiettivi ed indirizzi strategici definiti dal Piano Strutturale, così come recepiti ed indicati dal presente Regolamento Urbanistico.

3. Nelle proposte di cui al comma 2 dovranno essere definiti gli elementi conoscitivi e progettuali, sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo, anche ai fini della fattibilità dell'operazione e gli impegni che si intendono assumere. In particolare dovranno essere forniti all'Amministrazione Comunale elementi utili a compiere valutazioni in merito a:

1. a. coerenza con i contenuti e con il dimensionamento del Piano Strutturale;
2. b. qualità urbanistica e fattibilità dal punto di vista tecnico ed economico;
3. c. tempi di realizzazione;
4. d. benefici pubblici contenuti nelle proposte;
5. e. obblighi che gli interessati si impegnano ad assumere a garanzia della corretta e completa realizzazione degli interventi proposti;
6. f. requisiti di risparmio energetico;
7. g. qualità ecocompatibile dei materiali e delle tecnologie costruttive che si intende utilizzare;
8. h. requisiti di accessibilità e visitabilità degli edifici oltre i limiti obbligatori stabiliti dalle norme vigenti.

Nel pubblico avviso potranno eventualmente essere introdotti e specificati ulteriori requisiti per la valutazione delle proposte.

4. La presentazione delle proposte e dei progetti a seguito del pubblico avviso di cui al presente articolo avrà esclusivamente valore consultivo e non vincolerà in alcun modo la definizione dei contenuti del Programma Complesso di Intervento da parte del Comune stesso;

5. I successivi articoli individuano per ciascuna Area di Trasformazione soggetta a Piano Complesso di Intervento obiettivi ed indirizzi strategici, prestazioni ed indirizzi specifici nonché gli eventuali condizionamenti da rispettare per la realizzazione degli interventi, che dovranno essere seguiti nell'elaborazione delle proposte di cui al comma 2; eventuali discostamenti da tali indicazioni, se ammessi dal bando, dovranno essere adeguatamente motivati.

6. Il Piano Complesso d'Intervento conterrà in particolare:

• - la definizione del perimetro che potrà selezionare parte dell'Area indicata dal Regolamento Urbanistico ed apportare modifiche non sostanziali includendo eventualmente spazi adiacenti, nel rispetto delle disposizioni del Piano Strutturale;
• - le quantità per l'edificazione e per gli spazi pubblici da rispettare nella redazione dei progetti, verificate rispetto al dimensionamento definito dal Piano Strutturale tenuto conto delle quote già attribuite dal Regolamento Urbanistico negli interventi di completamento all'interno dei centri abitati ed alle Aree di Trasformazione da attuare con Piano Attuativo.

Art. 166 Area di Trasformazione AT PC1

1. Si tratta di un'area molto estesa, nella frazione de le Ville, che si estende a sud dell'attuale tracciato della S.S. n. 73, nell'area compresa tra la chiesa di S. Maria della Pace e la località Cavola, ai piedi del colle dei Vagnoni. Il progetto ha origine e fulcro nella fondamentale modifica della rete viaria principale che struttura la trasformazione dell'intera area, nella quale sono inclusi anche diversi interventi di sviluppo e consolidamento dell'insediamento.

2. Obiettivo prioritario del progetto è dunque la realizzazione di una bretella di collegamento tra la S.S. 73 e la S.S. 221 che impedisca ai mezzi pesanti ed al traffico veloce l'attraversamento della frazione. Tale bretella è concepita come una strada per rendere più scorrevole tale collegamento, con una rotatoria allungata intermedia che permette l'ingresso alla frazione; si propone inoltre di adottare misure di regolamentazione della circolazione secondo uno schema di sensi unici.

Il nuovo asse viario ridefinisce il margine a sud dell'abitato, dando l'opportunità di inserimento di alcuni nuovi interventi: un'area di sosta per gli autobus, due nuovi insediamenti residenziali, nuove aree di sosta e spazi verdi.

3. Indirizzi per il Piano Complesso di intervento:

• - realizzazione di una nuova viabilità principale di rango non superiore a quello comunale costituita da una strada ad unica carreggiata con una corsia per senso di marcia, con banchine laterali; il tracciato potrà essere posto in rilevato; si dovranno impiegare tecnologie e materiali adatti alla massima riduzione dei livelli di rumorosità;
• - individuazione di un'area di sosta e di interscambio per gli autobus che transitano sul territorio di Monterchi;
• - realizzazione di un nuovo quartiere residenziale con adeguate prestazioni in termini di difesa dal rumore, con la predisposizione di un'ampia fascia verde di rispetto tra la nuova viabilità e l'abitato, come filtro atmosferico, acustico e visivo;
• - individuazione di una rete di percorsi pedonali e ciclabili che riconnettano le diverse parti, a partire dal campo sportivo;
• - riqualificazione e gerarchizzazione della viabilità interna, con particolare attenzione alla definizione degli spazi pedonali, pubblici e collettivi, assieme alla introduzione di aree di sosta - tra le quali i parcheggi a raso di fronte alla chiesa ed ai giardini pubblici, per una superficie di almeno 4.250 mq. - e di spazi verdi a ricucitura del tessuto esistente;
• - risoluzione della problematica idraulica e raggiungimento di un livello di sicurezza dei luoghi di intervento senza alterare il livello di rischio delle aree adiacenti.

4. L'intervento sarà in ogni caso condizionato alla contestuale realizzazione di opere di mitigazione del rischio idraulico che dovranno essere messe a punto sulla base di uno specifico studio di dettaglio; indicativamente tali opere consisteranno nella predisposizione di un "nuovo argine" - a protezione dell'intero abitato delle Ville - a valle della nuova viabilità che potrà coincidere con il rilevato del tracciato viario stesso. L'opera e la sua realizzazione dovranno essere inseriti nello "Studio per la valutazione del Rischio Idraulico del reticolo secondario nel bacino del Tevere Toscano" coordinato dalla Provincia di Arezzo ed in corso di definizione, al fine di poter stabilire il criterio di ripartizione del carico idraulico derivante dagli interventi strutturali ipotizzati e il relativo livello di rischio delle aree adiacenti.

Art. 167 Area di Trasformazione AT PC2

1. L'area di intervento corrisponde alla parte di Pocaia posta a nord della strada statale in prossimità della chiesa della Madonna Bella ed il margine della collina.

2. Obiettivo prioritario del progetto è in primo luogo l'individuazione di un nuovo tracciato viario integrativo alla attuale viabilità che da Pocaia porta al Ranco e che per sezione e conformazione risulta inadeguato. Allo stesso tempo il progetto offre l'occasione di riorganizzare i luoghi centrali della frazione potenziando gli spazi aperti a disposizione della collettività.

3. Indirizzi per il Piano Complesso di intervento:

• - realizzazione di una variante alla viabilità locale di collegamento tra Pocaia e la via che sale al Ranco, costituita da una strada ad unica carreggiata con una corsia per senso di marcia e marciapiedi almeno su un lato, e riqualificazione della viabilità esistente;
• - realizzazione di nuovi spazi aperti verdi e/o pavimentati di interesse collettivo, compresa l'individuazione di nuove aree di sosta, a completamento dell'area intorno alla chiesa della Madonna Bella e risistemazione di quelli esistenti, in modo da rafforzare il ruolo centrale di questi luoghi;
• - salvaguardia di ampi spazi inedificati che permettano di mantenere l'apertura visuale verso la collina;
• - realizzazione di una modesta espansione residenziale a consolidamento del margine dell'abitato, secondo modalità insediative tali da evitare la creazione di un fronte edificato chiuso e continuo verso il pendio retrostante e da limitare il più possibile i rimodellamenti del suolo.

Art. 168 Area di Trasformazione AT PC3

1. Il progetto interessa l'area a sud-ovest della S.S. 221 nella frazione di Pocaia, che comprende in particolare la fascia lungostrada (marciapiedi, area verde e parcheggi), dall'ingresso ovest di Pocaia fino all'incrocio con via dell'Artigianato, e l'area adiacente alla zona produttiva, che occupa una posizione baricentrica di notevole rilevanza per la frazione.

2. Obiettivo del progetto è la risistemazione di un ambito centrale per l'abitato di Pocaia, attraverso la qualificazione degli spazi aperti, migliorandone la vivibilità. A questo progetto di riordino si affianca un intervento di sviluppo residenziale, anch'esso pensato a partire da una modulazione degli spazi aperti.

3. Indirizzi per il Piano Complesso di intervento:

• - realizzazione di una sequenza di spazi aperti con una piazza lungo la strada principale, spazi verdi ed attrezzati per il tempo libero e lo stare, parcheggi;
• - individuazione di un nuovo insediamento residenziale disposto "a chiusura" degli spazi centrali.

4. L'intervento sarà in ogni caso condizionato alla contestuale realizzazione di opere di mitigazione del rischio idraulico che dovranno essere messe a punto sulla base di uno specifico studio di dettaglio; indicativamente tali opere consisteranno nella predisposizione di un "nuovo argine" - a protezione dell'intero abitato di Pocaia - sul lato nord della reglia, per un tratto di circa 600 metri. L'opera e la sua realizzazione dovranno essere inseriti nello "Studio per la valutazione del Rischio Idraulico del reticolo secondario nel bacino del Tevere Toscano" coordinato dalla Provincia di Arezzo ed in corso di definizione, al fine di poter stabilire il criterio di ripartizione del carico idraulico derivante dagli interventi strutturali ipotizzati e il relativo livello di rischio delle aree adiacenti.

Art. 169 Area di Trasformazione AT PC4

1. La zona attorno alla piazza S. Frediano è oggi occupata da officine e da capannoni parzialmente dismessi ed in alcuni casi in precarie condizioni di conservazione. Si tratta di un'area disordinata ed in parte degradata, interessata da attività scarsamente compatibili con la residenza che invece prevale tutt'attorno - anche grazie agli interventi che si stanno completando nelle vicinanze -, ma che è connotata da un'ubicazione strategica per Mercatale.

2. Obiettivo del progetto è contrastare l'isolamento della piazza S. Frediano attraverso la qualificazione degli spazi aperti e il potenziamento del ruolo residenziale di questa zona, incrementando il collegamento con gli insediamenti adiacenti.

3. Indirizzi per il Piano Complesso di intervento:

• - realizzazione di interventi di sostituzione edilizia o di ristrutturazione urbanistica con la creazione di nuovi alloggi integrati da attività complementari, sia terziarie che di servizio;
• - individuazione eventuale di una quota di alloggi da destinare ad Edilizia Residenziale Pubblica per i quali mettere a punto tipologie anche differenti rispetto a quelle più diffuse della casa isolata su lotto ma con medesime prestazioni in termini di qualità;
• - ridisegno della rete viaria interna introducendo forme ed elementi in grado di dare maggiore ordine e leggibilità al contesto, allo stesso tempo rendendolo più agevolmente permeabile ai differenti modi di accesso ed ai differenti movimenti, in particolare favorendo il collegamento trasversale per gli spostamenti pedonali o ciclabili, più protetti che lungo la viabilità principale;
• - l'intervento dovrà coordinarsi con quanto in corso di realizzazione nell'area adiacente dove è in corso di completamento la lottizzazione di via della Vigna.

Art. 170 Area di Trasformazione AT PC5

1. Il progetto riguarda la crescita ed il consolidamento della zona artigianale e produttiva di Riolo, in sinergia con quella di Pantaneto.

2. Obiettivo del progetto è quindi il potenziamento delle attività produttive, assicurando adeguate prestazioni qualitative ed assecondando la conformazione del suolo senza intaccare il pendio.

3. Indirizzi per il Piano Complesso di intervento:

• - individuazione di una nuova viabilità interna lungo la quale saranno localizzati i parcheggi di uso pubblico e collettivo e gli spazi di manovra per lo smistamento delle merci;
• - realizzazione di una fascia verde alberata verso la Provinciale (barriera vegetale con ruolo di filtro anti-inquinamento atmosferico ed acustico);
• - realizzazione di nuovi edifici a destinazione produttiva con il fronte principale (di rappresentanza) verso la strada principale.